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【第1講】仲介手数料とは?

仲介手数料とは

 

第1講のテーマは「そもそも仲介手数料って何?」です。仲介手数料の概要について見て行きましょう。

 

仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸で、不動産会社が「買主を見つけてくれた」とか「希望の物件を探してくれた」ときに、不動産会社に支払う成功報酬のことです。媒介報酬ともいわれます。

 

あくまで成功報酬ですから、売買や賃貸の取引が成立しなければ、不動産会社は仲介手数料を請求することはできません。また、契約が無効や取消となったときも、支払う必要はありません。

 

宅地建物取引業の免許を持っていない者が仲介手数料を請求することは違法です。

 

仲介手数料はいくら?

仲介手数料は、上限が法律で定められています。それを超えない範囲内で、不動産会社が自由に決められますが、上限いっぱいに設定するのが一般的です。

 

最近は、仲介手数料を減額したり、ゼロにする不動産会社も出てきています。

 

宅建業法(第46条)では、宅建業者が受けることのできる報酬の額(仲介手数料)は、国土交通大臣が定め、宅建業者は「その額を超えて報酬を受けてはならない」と規定されています。

仲介手数料の上限額について、具体的には、国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」で定められています。

 

不動産売買と賃貸では、仲介手数料が異なります。

 

売買の場合

売買する不動産の価額を次の3つの金額に区分して、それぞれに所定の割合を乗じて得た金額を合計した金額が上限となります。

 

売買価格

(消費税を含まない)

仲介手数料

(消費税を含む)

200万円以下

5.4%以内の額
[=5%+消費税]

200万円超 400万円以下

4.32%以内の額
[=4%+消費税]

400万円超

3.24%以内の額
[=3%+消費税]

(※ 2014年4月1日施行)

 

仲介手数料のココに注意
  1. 不動産の表示価格は総額表示(税込価格)です。仲介手数料は、売買物件の税抜価格をもとに計算します。

    宅建業法にもとづく仲介手数料の計算方法

  2.  

  3. この仲介手数料(報酬金額)は依頼主の一方(売主または買主)から得られる額です。依頼主が売主・買主の2者の場合、不動産会社は双方から仲介手数料(媒介報酬)を受け取ることができるので、報酬額はこの金額の2倍になります。

    介在する不動産会社の数による2つのケース

 

賃貸借の場合

賃貸借の場合、依頼者(貸主・借主)の双方から得られる報酬額の合計金額は、借賃(消費税を含まない)の1月分の1.08倍に相当する金額以内(1ヵ月分の賃料+消費税)で、依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、依頼者の承諾を得ている場合を除き、賃料の1月分の0.54倍に相当する金額以内と定められています。

(※ 2014年4月1日施行)

 

このように、賃貸契約の場合、本来は、貸主と借主が家賃1ヵ月分相当額を折半して消費税をプラスした金額を仲介手数料として支払うことになっているのですが、実際は、借りる側が全額支払う契約になっている場合がほとんどです。

 

マンションなど賃貸契約のときに不動産会社が示す書類をよくご覧になってみてください。おそらく重要事項説明書に、「契約成立時には、媒介報酬額○○円(消費税込み)を支払うことを承諾しました」という一文が入っていると思います。「依頼者の承諾を得ている」という形をとっているわけです。

 

借り手に仲介手数料をまるまる請求して、貸し手には広告費として事実上の仲介手数料を請求するケースもあります。これなどはグレーゾーンです。

 

仲介手数料の支払い時期

賃貸の場合は、一般的には、契約時に仲介手数料を支払います。

 

売買の場合は、売買契約締結時に約定報酬額の50%相当額、決済・引き渡し時に残りの50%相当額を支払うように、媒介契約で定めるのが一般的です。

 

仲介手数料は成功報酬です。売買契約が成立して初めて、報酬の請求権が発生します。なので、不動産会社と媒介契約をしても、売買契約が成立するまでは、一部であっても仲介手数料を不動産会社に支払う必要はありません。

 

行政庁は、業者に対して、売買契約時に半金、決済時に半金を受領するよう指導しています。

< RETIO(一般財団 不動産適正取引推進機構) 『不動産売買の手引』 参照 >

 

仲介手数料は安くなるのか?

上限いっぱいが当たり前だった仲介手数料も、価格競争が始まっています。

 

ホームページ上などで、「仲介手数料無料」「半額」「割引」など、自社の仲介手数料規定を広告する不動産会社が多く見られるようになりました。

 

賃貸住宅の場合、仲介手数料は、法的には「半額」です。それを “借主の承諾を得た” という形を取って全額借り手に請求していたのです。借主・貸主の双方にとって、やっと本来の公平なルールに近づきつつあるというわけです。

 

不動産売買でも、介在する不動産会社が1社の場合、売主と買主の双方から仲介手数料が入りますから、どちらか一方の仲介手数料を無料にするようなところもあります。

 

詳しくは、仲介手数料を無料にできる理由をご覧ください。

 

仲介手数料が安いのはありがたいことですが、ただ安ければいいというものでもありません。特に不動産売買では、宅建業者としての仕事をきちんとやってくれる業者を選ぶこと、信頼できる営業マンに出会うことなどが、大切なポイントです。

 

家・マンション・不動産を「高く」「早く」売れる不動産会社の選び方