特定空き家の指定と是正措置ガイドライン

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危険な空き家は強制撤去

(2015年5月26日更新)

空き家対策特別措置法が5月26日、全面施行されました。自治体の権限が法的に位置付けられ、空き家対策が本格的にスタートします。

 

倒壊の恐れや衛生上問題のある空き家(特定空家)の所有者に対して、市町村が撤去や修繕を勧告・命令できることになりました。勧告を受けると固定資産税の優遇を受けられなくなります。また、命令に違反したら50万円以下の過料に処せられ、強制撤去も可能となりました。

 

この「空き家対策特別措置法」の全面施行にともない、国土交通省は、「特定空家」の判断基準や「特定空家」に対する措置の手続きについて、市町村向け指針(ガイドライン)を定めました。

 

なお、ガイドラインは、市町村が特定空き家と判断し是正措置を講じる際の「一般的な考え方を示すもの」とされています。そのため、特定空き家の実際の指定や是正措置にあたっては、それぞれの地域の実情に応じて、市町村が判断規準や手続きを定めることになります。

 

それでは、ガイドラインのポイント見てみましょう。

 

特定空き家に対する是正措置

特定空き家に対する措置のポイントは次の通りです。

 

市町村に立ち入り調査権を付与

特定空き家と判断すべきかどうか調べるため、市町村に立ち入り調査の権限が与えられました。空き家の所有者が立ち入り調査を拒めば、20万円以下の過料が科せられます。

 

撤去や修繕など指導・勧告・命令

特定空家と判断されると、市町村長は、その所有者等に対し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう、@助言または指導、A勧告、B命令することができます(第14条第1項〜3項)

 

なお、空き家対策特別措置法施行前に、市町村が同様の目的・趣旨の空家の適正管理に関する条例を定めているところもあります。その条例で、適切な管理が行われていない空き家に対する措置として、指導・勧告をすることなく、いきなり命令を行うことを規定している場合、慎重な手続を踏むこととした法の趣旨に反するため、その条例の命令に関する規定は無効となることが、ガイドラインで示されています。

 

固定資産税の住宅用地特例から除外

特定空き家と判断され、撤去・修繕など指導を受けながら改善されない場合、勧告が出されます。勧告を受けると、固定資産税などの住宅用地特例から除外されます。

 

固定資産税の住宅用地特例は、家屋があれば土地の固定資産税を更地の場合よりも最大6分の1に優遇する措置です。特定空き家として勧告を受けると住宅用地特例の対象外となり、固定資産税が大幅な増税になります。

 

なお、所有者が、勧告または命令の内容を実施し、その勧告または命令が撤回された場合、固定資産税等の住宅用地特例の要件を満たす家屋の敷地は、再び特例が適用されます。

 

命令に従わなければ50万円以下の過料、強制撤去

勧告を受けても改善されない場合、命令が出されます。命令に従わなければ、50万円以下の過料を科せられます。また、市町村が強制的に撤去するなど行政代執行が可能となっています。費用は所有者から徴収されます。

 

命令が出された特定空き家には、その旨の標識が立つことになります。

 

特定空き家の判断基準

特定空き家とは

市町村から指導・勧告・命令を受けることになる空き家が「特定空き家」です。空き家対策特別措置法では、次のどれかに該当する空き家を「特定空家」と定義しています(第2条2項)

  1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

一般的な空き家の判断基準については基本指針で示されています。

 

ガイドラインでは、市町村が特定空き家と判断し、是正措置を講じるには、その空き家が上記1〜4の状態にあるかどうか、加えて、周辺に及ぼす悪影響の程度を判断する必要があるとしています。

 

ガイドラインは慎重な対応を求めている

ガイドラインでは、特定空き家は「将来の蓋然性を含む概念であり、必ずしも定量的な基準により一律に判断することはなじまない」としています。

 

そのうえで、勘案すべき事項を示すとともに、法第7条に定める協議会において学識経験者等の意見も聞くなどして、「総合的に判断されるべきもの」と慎重な対応を求めています。

 

協議会は、市町村長、地域住民、市町村の議会の議員、法務、不動産、建築、福祉、文化等に関する学識経験者、その他の市町村長が必要と認める者をもって構成するとされています(第7条2項)。

 

「空き家の状態」と「周辺への影響の程度」の両面から判断

その「空き家」が「特定空き家」と認められるかどうかは、@空き家の状態、A周辺への影響の程度、の両面から判断されることになります。

 

特定空き家判断の参考規準

「おそれのある状態」については、「そのまま放置した場合の悪影響が社会通念上予見可能な状態を指すものであって、実現性に乏しい可能性まで含む概念ではないことに留意」するよう注意喚起しています。

 

空き家対策特別措置法で定めている「特定空家」の4つの状態について、ガイドラインでは次のように示されています。

 

倒壊など危険となるおそれのある状態

「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」として、部材の破損や基礎の不動沈下などによる建築物の著しい傾斜、基礎と土台の破損・変形・腐朽など建築物の構造耐力上主要な部分の損傷、屋根や外壁などの脱落・飛散のおそれ、擁壁の老朽化などが例示されています。

 

衛生上有害となるおそれのある状態

「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」として、建築物が破損し石綿が飛散する可能性、浄化槽の破損による臭気の発生、ごみの放置・不法投棄による臭気の発生やネズミ、ハエ、蚊の発生などが例示されています。

 

景観を損なっている状態

「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」として、景観法にもとづき策定した景観計画や都市計画に著しく適合しない状態になっている、屋根や外壁が外見上大きく傷んだり汚れたまま放置されている、多数の窓ガラスが割れたまま放置されている状態などが例示されています。

 

生活環境の保全上不適切な状態

「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」として、立木の腐朽・倒壊・枝折れ、立木の枝が近隣の道路にはみ出し通行を妨げている、動物が棲みつくことによる周辺への影響、不特定の者が容易に侵入できる状態などが例示されています。

 

周辺へ悪影響の及ぼす程度

空き家そのものの状態とともに、周辺の建築物や通行人などが被害を受ける状況にあるかどうかということも特定空き家として指定する上での判断規準となります。

 

例えば、倒壊のおそれのある空き家が狭小な敷地の密集市街地に位置している場合や、通行量の多い主要な道路の沿道に位置している場合は、倒壊した場合に、隣接する建築物や通行人に被害が及びやすく、特定空き家として措置を講ずる必要性が高くなるとされています。

 

その際、その悪影響の程度が社会通念上許容される範囲を超えるか否か、また切迫性が高いか否かにより判断されることになります。

 

例えば、老朽化した空き家が、大雪や台風等の影響を受けやすい地域に位置する場合は、特定空き家として措置を講ずる必要性が高くなるとされています。

 

 

特定空家等の是正措置に関するガイドラインは下記からご覧いただけます。

※ 国土交通省のホームページにリンクしています。

 

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