親の生存中に実家(空き家)を売却

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3年以内に売却すれば特別控除の特例が適用

親が介護施設に入居するのを機に実家を売却するケースを考えてみましょう。

 

この場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すれば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。売却益が3,000万円までなら、その譲渡所得に対して所得税は課税されません。

 

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。所有期間の長短には関係ありません。

 

ですから、空き家になって3年以内に売却することがポイントです。

 

この制度の趣旨は、自宅を売りに出してもすぐに売れないことが多いので、3年間の猶予期間を設けることにあります。

 

なお、特例の適用は、実際に所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋(その敷地を含む)の譲渡であることが前提です。

 

2016年度(平成28年度)の税制改正大綱で、相続した空き家の売却の場合にも、一定の条件を満たせば、3,000万円の特別控除の特例を受けられるようになりました。詳しくはこちら

 

自宅の建て替え期間中の仮住まいなど、一時的な利用のために入居した家屋や、趣味・娯楽・保養のために所有する別荘などは特例の対象になりません。また、たとえ住民票を移していても、実際に住んだことがなければ特例は受けられません。

売却するなら家屋は取り壊さない方がよい

注意が必要なのは、敷地だけ譲渡すると、原則、特例の対象外となることです。

 

家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが特例の適用を受けるための条件となります。

  1. その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  2. 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

ですから、自宅を売却する可能性があるのなら、空き家になってもすぐに取り壊さない方がよいと言えます。

 

なお、譲渡したお金が相続時に残っていれば、当然、相続財産となります。

 

ちなみに、土地が夫婦共有で建物が夫のみの名義なら、控除は夫しか使えませんが、建物も夫婦共有であれば、それぞれ控除が使え、限度額は6,000万円になります。そこまで売却益が出ることは少ないでしょうが、贈与税の配偶者控除を利用して妻に事前に贈与し、建物も共有名義にしておけば、後々有利になることがあります。

親の生存中に実家を売却

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