親の生存中に実家(空き家)を賃貸

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青色申告すれば10万円の特別控除

親が介護施設に入居して空き家になった実家を賃貸に出す場合を考えてみましょう。

 

このとき注意が必要なのが確定申告です。青色申告を届け出れば、10万円を経費として特別控除してもらえます。

 

青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件を満たせば、最高65万円が控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。

 

事業的規模というのは、

  1. 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上
  2. 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上

のいずれかの基準に当てはまるケースです。

 

実家を賃貸に出す場合、通常は事業的規模ということにはなりません。

相続時に固定資産税評価額が減額

賃貸のまま相続ということになると、固定資産税評価額が減額されます。

 

賃貸の場合の固定資産税評価額は次のようになります。

 

貸家の用に供されている家屋

固定資産税評価額 ×(1−借家権割合×賃貸割合)

 

貸家建付地

自用地評価額 ×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

  • 貸家建付地とは、貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地のことをいいます。
  • 借家権割合、借地権割合は地域によって異なります。借家権割合は30%、借地権割合は50〜60%の地域が多いようです。

 

例えば、建物が1,000万円、土地(30坪)が4,000万円、合計5,000万円の家で考えてみましょう。

 

空き家のままの場合には、5,000万円の固定資産税評価額ですが、賃貸に出している場合の評価額は、次のようになります。借家権割合は30%、借地権割合は60%、賃貸割合は100%とします。

  • 家屋の固定資産税評価額は、1,000万円×(1−30%×100%)=700万円
  • 土地の固定資産税評価額は、4,000万円×(1−60%×30%×100%)=3,280万円

合計3,980万円となり、空き家のままの場合に比べて評価額は1,020万円低くなります。

 

さらに、貸付用の小規模宅地の減額の適用があり、貸付事業用宅地等に該当する宅地は200平方メートルを限度に50%、特定居住用宅地等に該当する宅地は240平方メートルを限度に80%、評価額が減額されます。

 

相続開始の日が2015年1月1日以後の場合は、特定居住用宅地等に該当する宅地は330平方メートルを限度に80%評価減となりました。

 

売却するか賃貸に出すか迷っているなら専門家に相談

このように、実家を賃貸に出すと、税金対策として有利な面もあります。

 

しかし、売却した方がいいのか、賃貸に出した方がいいのか、税制面だけで判断できるものではありません。売却するか賃貸に出すか迷っているのなら、やはり専門家に相談するべきでしょう。

 

いずれにしても空き家のまま放置しておくわけにはいきません。固定資産税など税金は意外と負担になります。

 

しかも今後は、「特定空き家」と認定されると固定資産税の優遇措置は適用除外となります。

 

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