相続した不動産を売却するときの手順

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名義変更後でなければ売却できない

相続後に不動産を売却するときは、遺産分割協議を行い、誰が、どの遺産を相続するかを決めたうえで、登記上の名義(所有者)を変更してからでないと売却できません。

 

相続後の売却の流れ

相続後の売却の流れは次のようになります。

  1. 遺産分割協議を行う。
  2. 相続人の名義に変更。
  3. 売却不動産の査定を依頼。
  4. 不動産会社と媒介契約。
  5. 売買契約、引渡し。
  6. 確定申告する。

査定依頼は不動産鑑定士でなく不動産仲介業者へ

不動産の売却を決めたら、不動産鑑定士でなく、不動産仲介業者に査定を依頼することをおすすめします。不動産鑑定士に依頼すると、結構、費用がかかるからです。

 

不動産業者の査定で適性な価格になるのか、心配になる方もいるかもしれませんが、そこは大丈夫です。複数の信頼できる不動産業者に査定を依頼すれば、相場が分かるものです。

 

信頼できる不動産業者といっても、心当たりがないという場合がほとんどでしょう。そういう場合には、「無料一括査定」がおすすめです。複数の優良な不動産仲介業者に、まとめて査定依頼できるサービスです。

 

 

自分なりに相場を調べてみたいのなら、国土交通省のホームページで公示価格を確認することもできます。

 

売却を依頼する業者が決まったら、その不動産業者と媒介契約を結びます。
【参考】高く早く売れる不動産会社の選び方

 

相続後の売却は早めに動く

「四十九日過ぎて落ち着いてから」という人もいますが、相続税の申告期限は10ヵ月です。不動産売却は、そうかんたんに出来るものではありません。相続が発生したらすぐに動くことが大切です。

 

相続税評価は基本的に時価で行われます。そのため申告期限までに不動産を売却し、売却金額が相続税評価額よりも低い場合は、その分減税になる可能性もあります。

 

ちなみに、土地には4つの価格があります。

時価 売却価格。公示価格のほぼ100%前後。そのときどきで変動。
公示価格 国土交通省が公表する公的な土地評価額。
路線価 相続税や贈与税の算出に使われる評価額。公示価格の約80%相当額。
固定資産税
評価額
固定資産税や都市計画税を課すための評価額。公示価格の約70%相当額。

3年間を通して利用される数字のため、変動幅を考慮して低めに設定。

売りにくい土地は相続前に売却しておく方がよい

底地、共有地、農地、建て替えができない土地などは、権利関係が難しかったり、活用方法に制限があるので、売却するのが難しいものです。

 

底地は、売却価格よりも相続税評価額が高くなることもあるので、できるだけ相続前に処分しておいた方がよいとされています。

 

これらの売りにくい土地は、売れるタイミングがあれば、積極的に手放す方がよさそうです。

 

売りにくい土地

底地 借地人が自分所有の建物を建てて住んでいる土地。借地権がついているため売れません。
共有地 複数の所有者のいる土地の場合、全員の同意が得られなければ売ることができません。
農地 農地は、他の目的で使うことができません。
建替えができない土地 接道面が狭いなど建て替えができない土地は売却しづらいものです。

 

相続した不動産を売却する手順

 

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