不動産査定の予備知識

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査定で後悔しないために

「不動産の査定について最低限これだけは知っておきたい」ことをまとめています。

 

これから不動産会社に査定を頼んでみようと考えている方は、査定で後悔しないよう、チェックしておくことをおすすめします。

 

 

「査定価格=売れる価格」ではない

不動産を売却しようとするときは、まず不動産会社に査定を依頼します。なかには「もっと高い査定額を付けてくれるところはないか」と、次々と不動産会社を当たる人もいます。査定価格が高いと、それだけ高く売れそうな気がするからです。

 

しかし、注意しないといけないのは、査定価格=売れる価格ではないということです。

 

査定価格は、あくまでも「これくらいで売却できるだろうという目安」です。査定価格よりも高値で売却できることもあるし、低くなる可能性もあります。

 

つまり、査定価格というのは、「売り出し価格」を決めるための参考価格にすぎず、その価格で売却できることが保証された価格ではないのです。

 

不動産会社によっては、契約を取りたいため、その価格で売れる見込みもないのに査定価格を高めに提示する悪質な業者もいます。「査定価格が高いから」という理由だけで、媒介契約する不動産業者を決めるのは危険です。

 

「査定価格」と「売り出し価格」の違い

査定価格が、そのまま「売り出し価格」になるわけではありません。売り出し価格は、査定価格をもとに、

 

  • 近隣物件との競合状況
  • その物件の個別価値
  • 売却期間・時期・方法

 

などを考慮して決めます。

 

「査定価格」と「売り出し価格」には、次のような違いがあります。

  • 「査定価格」は、成約価格帯の推定下限値。
  • 「売り出し価格」は、販売活動によって反響が期待できる価格の上限値。目安としては査定価格の5〜10%アップ。

 

売り出し価格は査定価格より高めに設定するのが一般的です。ただし、買い手が現れなければ、販売価格を下げる場合も出てきます。

 

売り出し価格は、不動産会社と相談して売主が決めます。ただし、相場から大きくかけ離れた価格では売れません。買い手が現れないし、不動産会社も売れる見込みのないものに、力は入りません。

 

不動産を高く売るためには、3ヵ月以内に売れるかどうかが目安となります。不動産会社との媒介契約の有効期間は最長3ヵ月です。3ヵ月で売れない場合は、契約を更新するか、他社に乗り換えるかすることになります。

 

相場よりどれだけ高く売れるかは、不動産会社の売却活動にかかっています。

 

査定報告を受けるときの注意点

査定報告を受けるときは、特に次の2つの点に注意しましょう。

 

査定価格の根拠を確かめる

査定報告で最も気になるのは査定価格(評価額)でしょう。しかし、査定価格は、高ければ良いというわけではありません。

 

相場を逸脱した高い価格で売りに出しても、売却できず「売れ残り物件」となり、最後は買い叩かれて安く売却するはめになることも少なくありません。

 

大切なのは、査定価格の根拠です。不動産会社は、契約を取るため、査定価格を高めに回答する傾向があるので注意が必要です。

 

不動産会社が査定で使う基本データは、業界共通の物件情報データベースの「レインズ」です。レインズは、不動産会社だけが使え、売り出し事例だけでなく成約事例も分かります。

 

売り出し事例は不動産ポータルサイトを見れば、一般の人でも分かりますが、いくらで売れたかという成約事例は、レインズでなければ分かりません。

 

ですから、査定の根拠となった取引事例など「レインズ」のデータを開示してもらえば、相場と大きくかけ離れていないかチェックすることができます。

 

地域、駅からの距離、広さ、築年数などで、5〜10件くらい過去の成約価格を出してもらうと良いでしょう。

 

適正な査定価格かどうかを見極めるには、複数の不動産会社に査定を依頼することで、相場を知ることもできます。ただし、その場合でも、それぞれ査定の根拠を確認することが大切です。

 

事前に、不動産ポータルサイトなどで、周辺の売り出し物件価格を調べ、相場感をつかんでおくと良いでしょう。

 

宅建業者には「評価額の根拠説明義務」(宅建業法 第34条の2)があります。業者から説明がない場合には、こちらから査定価格の根拠について聞きましょう。

 

諸費用や税金なども確認する

売却した際にかかる諸費用や税金なども確認しておきたいところです。「いくらで売れそうか」も大事ですが、「最終的にいくら手元に残るか」がもっと大事です。

 

実際の「手取り額」をはっきりさせることで、特に「マイホームの買い換え」のような場合には、売却後の資金計画もスムーズに進みます。

 

自宅を売却したときの譲渡所得にかかる税金は、いくつかの特例があり、それを適用できるかどうかによって税額が大きく異なります。必要に応じて税理士を紹介してもらえるか、税理士とスムーズに連携できるか、確認しておきましょう。

 

【参考】⇒ 不動産を売却したときにかかる税金と節税法

 

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