売主に有利な媒介契約の形態

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売主に一番有利な媒介契約の形態

3つの媒介契約のメリット・デメリット

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つの種類があります。それぞれ、売主にとってメリット・デメリットがあります。

 

契約の形態 重複依頼 買主と直接契約 業務報告義務 レインズ登録義務

専属専任
媒介

×

×

買主を見つけてもよいが契約は不動産会社を通す

あり

1週間に1回以上

あり

5日以内

専任媒介

×

あり

2週間に1回以上

あり

7日以内

一般媒介

何社でもよい

なし

なし

【参考】⇒ 不動産会社の取引態様と媒介契約

 

売主にとっては「一般媒介」が有利?

「一般媒介」なら複数の仲介業者に販売活動をしてもらえるので、それだけ売れやすそうに思えます。また、自分で買主を見つけて直接売買契約が可能なので、その場合、仲介手数料も発生しません。

 

ということは、売主にとって「一般媒介」が一番有利なのでしょうか?

 

しかし、ちょっと思い出してください。
不動産会社の収益は、「売買価格の3%プラス6万円」の仲介手数料(媒介報酬)です。

 

「専任」や「専属専任」なら媒介報酬は、なかば約束されたようなものです。しかも、自社で買主も見つけることができれば、報酬は2倍になります。

 

ですから、仲介業者にとっては、「専任媒介」や「専属専任媒介」の方が嬉しい契約の形態で、それだけ売却活動にも力が入るというわけです。

 

仲介業者が嬉しいのは「専属専任媒介」

仲介業者にとって最も嬉しいのは「専属専任媒介」です。いうまでもなく、必ず媒介報酬が入るからです。

 

しかし、売主にとっては、自分で買主を見つけたとしても、必ず業者を通しての契約となり、仲介手数料を支払わなければいけませんから、「専属専任媒介」が選択されることは、ほとんどありません

 

売主にとって一番有利な媒介契約は?

ですから、一般的には「専任媒介」か「一般媒介」のどちらかになります。どちらを選ぶかは、物件によって「専任」か「一般」か決めるというのが賢い選択です。

 

どんな物件の場合に「専任媒介」が良いのか、どんな物件が「一般媒介」に向いているのか、具体的に説明する前に、「専任媒介」と「一般媒介」の売却活動の違いを見ておきましょう。

 

「専任媒介」の売却活動

「専任媒介」は、1社に全て任せますから、業者とのやり取りがラクです。

 

仲介業者にとっては、他社を通して売却される心配がないので、媒介報酬が保証されたようなものです。広告費や営業経費が無駄になることがなく、高く売れるほど報酬も高くなるので、業者が販促に積極的に動いてくれるメリットがあります。

 

ただし、自社で買い手を見つけて報酬を2倍得ようと、物件情報を囲い込む業者がいるので注意が必要です。

 

「一般媒介」の売却活動

「一般媒介」の場合は、複数の仲介業者に依頼できるので、物件情報を囲い込まれるリスクはありませんが、業者が複数になるので、業者とのやり取りが面倒です。

 

業者には、売主への業務報告義務がりませんから、売主の方から状況を確認する必要があります。

 

何より、業者は自社を通じて売却される保証がないので、コストをかけた販売活動は消極的になります。場合によっては、買主の方から問い合わせが舞い込まない限り、営業しないこともあります。

 

物件によって媒介契約の形態を決める

このような違いをふまえ、「専任媒介」にするか「一般媒介」にするかは、物件によって選択することをおすすめします。

 

「売れ筋物件」なら一般媒介

「駅に近い」「人気の物件」など、いわゆる「売れ筋物件」であれば、一般媒介がよいでしょう。

 

「一般媒介」であっても、業者は、先を争うように販売活動を行います。

 

こうした物件は業者にとって「広告の目玉商品」となるので、多くの買い手の目を引き付けます。仮に、その物件の売却を他社に持っていかれたとしても、問い合わせ客を他の物件に振り分けることができるので、コストをかけても元が取れるからです。

 

「条件の悪い物件」は専任媒介

逆に「駅から遠い」「築年数が古い」など、「条件の悪い物件」の場合には、専任媒介がよいでしょう。

 

一般媒介では、ほとんど結果を期待できません。場合によっては「該当する人がいたら紹介する」といった程度の扱いで、どの業者も真剣に販売活動を行ってくれない可能性もあります。

 

ですから、そのエリアに強い業者や力量のある業者に頼んで、しっかりと売却活動をしてもらう必要があります。

 

まずは査定を依頼して相談

不動産の売却は、まず不動産会社に査定を依頼することから始まります。

 

できれば複数の業者に査定を依頼するのが良いのですが、信頼できる不動産会社を複数探して依頼するのは大変です。そんなときは、一括査定を利用すると便利です。

 

厳選された優良仲介業者のみが登録されていますから、安心して査定依頼ができます。

 

 

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