不動産査定の3つの方法と机上査定・訪問査定の違い

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査定方法の種類と違い

不動産の評価額(査定価格)を算出するには、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つの方法があります。査定の仕方には、「机上査定」「訪問査定」があります。

 

それぞれの特徴と違い、どの査定方法を選べばいいのか見てみましょう。

 

 

「査定価格」算出の3つの方法

不動産の価格査定にに用いられる「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」には、次のような違いがあります。

 

手法の説明は「不動産鑑定評価基準」を参考に、できるだけ分かりやすい表現に努めています。

 

取引事例比較法

取引事例比較法は、周辺の類似物件の取引事例をもとに価格を算出する方式です。

 

取引事例を収集・選択し、それらの取引価格に事情補正や時点修正、地域要因および個別要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、対象不動産の価格を求めます。

 

おもに居住用の中古マンションや戸建住宅の土地の査定に用いられます。

 

原価法

原価法は、再調達原価から経年劣化などにともなう減価修正を行い価格を算出する方式です。

 

対象不動産を今もう一度取得するとするといくらかかるかという再調達原価を算出し、この再調達原価について減価修正を行って、対象不動産の価格を求めます。

 

おもに戸建住宅の建物部分の査定に用いられます。

 

収益還元法

収益還元法は、その不動産が将来生み出すと見込まれる純収益をもとに価格を算出する方法です。

 

対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の価格を求めます。

 

おもに1棟アパートなど「投資用物件」に用いられます。

 

物件による査定方法の違い

自宅を売却するとき、物件ごとに、どの査定方法が用いられるか見てみましょう。

 

中古マンションの査定

中古マンションの査定には、一般的に取引事例比較法が用いられます。

 

間取や駅からの距離、階数など類似した物件を見つけやすく、その取引事例を参考にすることで、精度の高い査定を行うことができるとされています。

 

中古戸建住宅の査定

中古戸建住宅の査定は、一般的に土地と建物を分けて行い、最後に合算します。

 

  • 土地は、取引事例比較法を用いるのが一般的です。査定する土地と類似の取引事例の土地を選び、周辺環境など様々な条件を比べて価格を算出します。
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  • 建物は、一般的に原価法が用いられます。築年数や使用している建材のグレード、リフォーム状況などから価格を算出します。

 

「机上査定」と「訪問査定」の違い

査定の仕方には「机上査定」「訪問査定」の2種類があります。

 

机上査定(簡易査定)

地図上で物件の所在地を確認して、周辺の取引事例などから、机上で価格を算出する方法です。「簡易査定」とも呼ばれます。

 

売却の検討を始めた初期段階で、おおむねの相場や不動産会社の対応を把握する場合に利用されます。

 

訪問査定(詳細査定)

机上査定で行う調査に加え、実際に物件を見て、室内の状態や建物の傷み具合、日当たりや眺望、土地の形状や接道の状況など、現地の状況を確認するとともに、法務局や行政庁などで登記簿や物件に対する法規制、上下水道などのインフラの整備状況も調査します。

 

さらに、市場動向や顧客動向、物件コンセプトも含めて詳細に検討し、成約できるであろうと思われる価格を算出する方法です。「詳細査定」とも呼ばれます。

 

実際の売り出し価格を設定するときに利用されます。

 

簡易査定と訪問査定、どちらを選ぶべきか?

おおよその評価額を知りたいのであれば、机上査定で十分です。不動産会社に机上査定を依頼すれば、査定書のような形で、査定価格とその根拠を教えてもらえます。

 

しかし、不動産というものは、全く同じものはありません。より正確な査定価格を知るには、実際に物件を見て査定する訪問査定を選ぶのが必要があります。

 

また、訪問査定は、その業者がパートナーとして信頼できるかどうかを見極める機会にもなります。

 

通常は、まず机上査定を依頼し、あとから訪問査定を頼むケースが多いようです。

 

査定は無料ですから、まずは気軽に査定を依頼してみると良いでしょう。それを機会に、いろいろと相談することもできます。

 

査定を依頼すると、しつこい営業が心配?

査定を依頼すると、後から何度も電話がかかってくるなど「しつこい営業があるのでは?」と心配する方も多いでしょう。

 

実は、不動産売却では、だれもが心配するような「しつこい営業」は、ほとんどありません。その理由を知りたい方はコチラをご覧になってみてください。

 

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