不動産の査定価格に影響する要素・査定項目

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査定項目と評価の仕方

査定価格に影響するものとして、中古マンションの場合なら、築年数や階数、駅からの距離などがあります。戸建住宅の場合なら、交通の便や日照、規模、耐用年数、維持管理状態などが影響します。

 

マイホームの査定では、査定する不動産物件のセールスポイントとウィークポイントを点数化し、それを合計した評点をもとに査定価格を算出する方法が一般的です。

 

物件ごとに、おもな査定項目を見てみましょう。

 

 

査定価格の算出方法は、不動産会社によって異なります。「不動産会社独自の方法」や「営業マン各自の方法」のほか、「公益財団法人・不動産流通推進センターの価格査定マニュアル」や「鑑定ソフト」を利用するなどの方法があります。

 

ここでは、公益財団法人・不動産流通推進センターの『価格査定マニュアル』を参考にしています。

 

中古マンションの査定項目

中古マンションは、取引事例比較法で査定するのが一般的です。これは、査定するマンションと類似物件の取引事例を選び、比較・評価し、価格を算出する方式です。

 

おもな査定項目には、次のようなものがあります。

 

交通の便 駅から徒歩何分か、バスで何分かなど
立地条件 店舗などへの距離、周辺環境など
住戸位置 所在階、方位、日照など
専有部分 仕様、維持管理状況、眺望景観など
共用部分 外壁の状況、エントランス、耐震性など
設備・施設 セキュリティー、駐車場、コミュニティー施設など
維持管理 計画修繕の実施、保守清掃など

 

例えば、

  • 所在階の評点は、3階を基準(0点)に、上層階ほど評点が高く、2階、1階になると評点はマイナスになります。
  • 室内の維持管理状況では、標準(0点)よりも維持管理状況が良いと評点が高く、悪いと評点はマイナスとなります。。
  • 耐震性では、建築基準法に準拠した耐震性能を標準(0点)とし、それよりも耐震性能が高いと評点も高く、旧耐震基準などは評点がマイナスとなります。

 

中古マンションの査定では、所在階や室内の維持管理状況、耐震性の確保などによって評価が大きく変わります。

 

中古戸建住宅の査定項目

戸建住宅の場合は、土地と建物を分けて査定し、あとから合算して全体の査定価格を算出するのが一般的です。

 

土地の査定

土地の査定には、取引事例比較法が用いられます。これは、中古マンションの査定と同様に、査定する土地と類似の取引事例の土地を選んで比較・評価し、価格を算出する方式です。

 

おもな査定項目には、次のようなものがあります。

 

交通の便 駅から徒歩何分か、バスで何分かなど
近隣の状況 店舗などへの距離、街並みなど
環境 騒音振動、日照採光、眺望景観など
供給処理施設 排水施設、ガス施設など
街路状況 方位、幅員など
画地の状況 間口、形状、路地状敷地、崖地法地など

 

例えば、

  • 駅からの距離は、徒歩分数の標準を0点とし、駅に近いほど評点が高く、遠いとマイナスになります。
  • 日照・採光では、標準を0点とし、日照採光が良いと評点が高く、悪いとマイナスになります。
  • 道路幅員では、4メートル以上5メートル未満を標準(0点)とし、幅員が広いほど評点が高く、狭いとマイナスになります。

 

土地の査定では、特に交通の便や日照・採光、道路幅員や方位、敷地の形状などによって評価が大きく変わります。

 

建物の査定

建物部分の査定には、原価法が用いられるのが一般的です。これは、同じ建物を現時点で建てた場合の新築価格をもとに、経過年数や維持管理状況を踏まえて、現在の建物価格を算出する方式です。

 

評価額に影響する主な要素としては、

 

  • 建物の規模や耐震性
  • 使用している部材や設備のグレード・耐用年数
  • リフォームや維持管理状態
  • 住宅性能や省エネ設備など(→プラス要素として加点)

 

などがあります。

 

中古戸建住宅の建物の評価は、築20〜25年で市場価値ゼロとするのが一般的でした。いまは国から指針が示され、評価手法が改善されてきています。

 

従来通り、住宅全体を一律に減価する不動産会社には注意が必要です。査定報告を受ける際にチェックしましょう。詳しくは次のページをご覧ください。

 

 中古戸建住宅の建物の評価の改善方向とポイント

 

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