宅建業者の仕事

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仲介手数料講座【第8講】

仲介手数料講座

 

第8講のテーマは「不動産会社には報酬に見合った仕事をしてもらう」ことです。仲介手数料の元を取るつもりで、不動産会社を活用し抜きましょう。

 

不動産会社の仕事は物件の紹介だけでない

不動産会社の仕事は、物件の紹介だけではありません。

 

不動産を売却したい売主と媒介契約を結ぶと、その物件を売るために、様々な販売促進活動を行います。売主のパートナーとして、成約に結びつけます。

 

物件を購入したい買主との関係では、希望の物件を探してもらい、プロの目でその物件の調査をし、適正価格がどれくらいかを判断します。買主に代わって価格交渉も行います。住宅ローンが必要なら、そのアドバイスや申し込み代行も行います。

 

不動産会社は、成約に結びついて初めて報酬(仲介手数料)を請求することができます。例えば3,000万円の物件の売買を仲介すると、売主・買主の一方から約100万円の仲介手数料が入ります。

 

もし、あなたが3,000万円くらいの住宅を探しているとして、物件を紹介してもらうだけで100万円の報酬を不動産会社に支払うなんて、ボッタクリだと思いませんか?

 

不動産会社には、報酬(仲介手数料)に見合った仕事をしてもらいましょう。不動産会社の仕事は、物件を紹介するだけではありません。遠慮なく不動産会社を活用しつくしましょう。

 

宅建業者の仕事

 

不動産会社が行う「買主に対する仕事」には、主に次のようなものがあります。しっかり相談にのってもらい、報酬(仲介手数料)に見合った働きをしてもらいましょう。

 

フットワークの重い不動産会社は、避けた方が賢明です。

 

物件の紹介・見学

買主の希望に近い物件を紹介し、見学に同行します。

 

交渉事項の調整

価格交渉を含めた様々な交渉事項の調整や、契約日時の調整などを行います。

 

物件の調査

物件の設備や法令上の制限、登記されている事項について調査します。

 

諸費用の計算

不動産を購入するためにかかる諸費用について買主に説明します。

 

本人確認

2008年3月1日施行の「犯罪収益移転防止法」において、不動産取引における本人確認が義務化されました。売買契約締結前に、運転免許証・パスポート・外国人登録証明書等により、売主・買主の本人確認を行っています。

 

「重要事項説明書」の作成

物件についての重要な事項を記載した書面を作成します。この書面を「買主」に交付することは、宅建業法第35条で義務付けられています。そして、宅地建物取引主任者という資格を持つ者が、記名捺印して、買主に対して口頭で説明しなければなりません。

 

「売買契約書」の作成

売買契約書を作成し、「売主」「買主」に交付します。この書面の交付義務および記載すべき事項は宅建業法第37条に定められています。

 

宅建業法には「契約書」という言葉は存在せず、「契約を締結したときに遅滞なく交付する書面」とされています。国土交通省の「宅建業法の解釈・運用の考え方」で、同条に掲げる事項が記載された「契約書」であれば、当該契約書をもってこの書面とすることができるとされているため、当サイトでは「売買契約書の作成」としています。

 

住宅ローンのアドバイス、申込み代行

買主に適した住宅ローンの商品をアドバイスします。また、金融機関への申し込みは買主本人が行うことも可能ですが、多くは不動産会社が代行しています。代行料が発生するか否かは、各不動産会社の規定によって違います。

 

取引の関係者との連絡、日時の調整

取引にかかわる各関係者との連絡・調整を行います。売買契約には、売主・買主のほかに、土地家屋調査士・司法書士・金融機関・工事関係者などが関わります。売買契約から引き渡しまでの間に行われる事項についての日時の調整等も仲介業者の大事な仕事です。

 

決済、引き渡し

残代金の支払い、物件の引き渡しに関する業務です。

 

取引に関する帳簿の作成および保管

取引の内容を記載した書面を作成し、5年間保管する義務があります。

 

宅建業者の仕事