仲介手数料講座【第2講】
不動産売買にかかる仲介手数料の計算方法
仲介手数料は、国が上限を定めています。不動産売買にかかる仲介手数料は、売買価格の3〜5％に消費税をプラスした額になります。
仲介手数料の上限額については、国土交通省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」で定められています。
仲介手数料の上限
仲介手数料は、売買価格に応じて次の3つに区分されます。
|
売買価格 （消費税を含まない） |
仲介手数料 （消費税を含む） |
|---|---|
200万円以下 |
5.4％以内の額 |
200万円超 400万円以下 |
4.32％以内の額 |
400万円超 |
3.24％以内の額 |
消費税を「含む」「含まない」に注意してください。仲介手数料を計算するとき、元になる売買価格は「税抜」価格です。
仲介手数料は「税込」表示なので、国土交通省告示では、5.4％、4.32％、3.24％と税込の料率になっていますが、「5％、4％、3％に消費税をプラスする」と考える方が分かりやすいでしょう。
なお、これは仲介手数料の上限で、これを超えることはできませんが、これを下回る額で設定することは、不動産会社の自由です。
実際に仲介手数料を計算してみよう
ここでは、話を分かりやすくするため、売買価格は「税抜価格」とします。
売買価格が200万円以下の場合
売買価格が200万円以下なら、仲介手数料は、その5.4％（＝5％＋消費税）が上限となります。
150万円で不動産を売却または購入する場合、仲介手数料は、150万円の5.4％です。
150万円×5.4％＝81,000円（税込）
売買価格が400万円以下の場合
売買価格が400万円以下なら、2層構造で考えます。仲介手数料は、200万円までが5.4％（＝5％＋消費税）、200万円を超える残りの額に4.32％（＝4％＋消費税）が適用され、その合計となります。
350万円で不動産を売却または購入する場合、仲介手数料は、200万円分が5.4％、残りの150万円分が4.32％で、この2つの合計となります。
200万円×5.4％＋150万円×4.32％
＝108,000円＋64,800円
＝172,800円（税込）
売買価格が400万円を超える場合
売買価格が400万円超なら、3層構造になります。200万円までが5.4％（＝5％＋消費税）、200万円を超え400万円までが4.32％（4％＋消費税）、400万円を超える部分には3.24％（＝3％＋消費税）が適用され、仲介手数料は、この3つの合計額となります。
4,000万円で不動産を売却または購入する場合、仲介手数料は、最初の200万円分が5.4％、次の200万円分が4.32％、残り3,600万円分が3.24％で、この3つの合計となります。
200万円×5.4％＋200万円×4.32％＋3,600万円×3.24％
＝108,000円＋86,400円＋1,166,400円
＝1,360,800円
不動産売買にかかる仲介手数料の簡易計算式
3つに区分して計算するのは面倒です。物件価格が400万円（税別）を超える場合は、通常、次の簡易計算式が使われます。
仲介手数料（税込）＝ 売買価格の3.24％ ＋ 6.48万円
仲介手数料（税抜）＝ 売買価格の3％ ＋ 6万円
例えば、4,000万円（税別）の物件を売買する場合、
4,000万円×3.24％＋6万4,800円＝136万800円
の仲介手数料（税込）がかかることになります。
これは、上の正式な計算による結果と同じです。なぜ、簡易計算式のようになるのかはコチラをご覧ください。
報酬額の掲示
宅建業者は、その事務所ごとに公衆の見やすい場所に国土交通大臣が定めた報酬額を掲示しなければなりません。宅建業者の報酬票と言います。
不動産会社には報酬票が必ずはってあります。報酬票の掲示は、法律（宅建業法第46条4項）で義務付けられているので、もし掲示がなければ違法です。そういう業者には依頼しない方がよいでしょう。
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