所有期間計算の注意点

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「売却した年の1月1日時点」に注意!

譲渡所得の税率は、住まいを取得して売却するまでの所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合(短期)は、5年を超える場合(長期)に比べて税率は約2倍にもなります。

  • 所有期間が5年以下の場合は、所得税30%+住民税9%
  • 所有期間が5年超の場合は、所得税が15%+住民税5%

所得税は、2037年まで復興特別所得税(2.1%)が加算されます。詳しくは、譲渡所得税の計算方法をご覧ください。

 

譲渡(売却)した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超えている場合は「長期譲渡所得」となります。

 

「長期」か「短期」かの判定で気をつけなければいけないのが、「譲渡した年の1月1日時点」という部分。この捉え方を間違えると、譲渡税で大損することになります!

 

例えば、2009年10月10日に取得して、2014年10月11日に譲渡(売却)したとしましょう。普通に計算すれば、所有期間は5年を超えています。

 

ところが税務上、売却した日というのは、「売却した年の1月1日時点」が基準になりますから、この例の場合は、所有期間は5年以下と判定され、短期譲渡所得となり、税率が高くなるのです。5年超の長期譲渡所得とするためには、翌2015年1月1日以降に売却する必要があるのです。

 

つまり、取得した年に「6」を足した年に売却すると、長期譲渡所得となるのです。少しの違いで、税率(所得税+住民税)が20%近く違ってきますから、十分に注意しましょう。

「取得の日」「譲渡の日」のとり方で所有期間を長くできる

住まいの所有期間は、「取得の日」と「譲渡(売却)の日」で算出します。

 

通常は、売主から物件を引き渡された日が「取得の日」で、買主に引き渡した日が「譲渡の日」となります。「引き渡した日」というのは、権利証などの登記関係書類を渡して「最終代金を受領した日」とするのが一般的です。

 

しかし、不動産の取り引きでは、ひと口に「取得の日」「譲渡の日」といっても、実はいろいろな考え方ができるのです。

 

例えば、「売買契約を結んだ日」を基準にすることも可能です。物件の「引き渡しの日」よりも「売買契約の締結日」の方が前になるのが普通ですから、「売買契約の締結日」を「取得の日」とし、物件を「引き渡した日」を「譲渡の日」とすれば、所有期間を長くすることができます。

 

相続や贈与で取得した場合

住まいを相続や贈与で取得したときの「取得の日」は、あなたが取得した日とは違います。被相続人(故人)や贈与者が取得したときが「取得の日」となります。

 

仮に、あなたが1年前に相続で取得したとしても、被相続人(故人)が20年前に取得していたとすると、そのときが「取得の日」となります。

 

ただし、「負担付贈与」などで住まいを取得したときは、贈与があった日が「取得の日」となります。
 ※ 「負担付贈与」とは、受贈者に一定の債務を負担させることを条件にした財産の贈与です。

 

 

所有期間計算の注意点

 

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