居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除の特例

MENU

自宅を売却したときは3,000万円の特別控除がある!

居住用財産(自宅)を売却したときは、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。

 

「居住用財産の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれ、ほとんどのケースで特例の適用を受けられますから、ぜひ利用したい制度です。

 

「3,000万円の特別控除の特例」のポイント
  • 譲渡所得が3,000万円以下なら、税金(所得税・住民税)はかかりません。
  •  

  • 譲渡所得が3,000万円を超す場合は、3,000万円を控除して超える部分に税金がかかることになります。

 

現在、住んでいない家屋でも、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すれば、適用を受けられます。

 

 

3,000万円の特別控除の特例が適用される要件

「3,000万円の特別控除の特例」が適用されるための要件は次のとおりです。

 

居住用財産であること

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

 

  • 居住しなくなって空き家になっている場合でも、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すれば適用されます。
  • 災害によって滅失した家屋の場合も同様に、その敷地を、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却すれば適用されます。

 

居住用財産とは?

この特例の対象となる居住用財産とは、所有者自身が住んでいる(あるいは住んでいた)家屋とその敷地です。

 

居住用家屋としての判定は、その人の生活の拠点であったかどうか、本人と家族の日常生活の状況など総合的に判断されます。

 

次のようなものは、居住用財産と認められません。

  • この特例を受けることを目的に入居した家屋
  • マイホームを新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋のほか、一時的な目的で入居した家屋
  • 別荘など、おもに趣味や娯楽、保養のために所有する家屋

 

前年・前々年に特例の適用を受けていないこと

売った年の前年・前々年に、「居住用財産を譲渡した場合の特例」の適用を受けていないこと。

 

売った年の前年・前々年に、次のような特例の適用を受けていると、この特例の適用を受けられません。

  • この特例(居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除の特例)
  • 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

 

他の特例の適用を受けていないこと

売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

 

長期譲渡所得の課税の特例(所有期間が10年超の場合の軽減税率の適用)は、併用可能です。

 

特殊関係者への譲渡でないこと

親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

 

特例が適用されない「特殊関係者」

譲渡した相手が、次のような特別な関係者の場合は適用されません。

  • 配偶者、親、祖父母、子、孫などの直系血族
  • 生計を一にする親族
  • 内縁関係にある人
  • 特殊な関係にある個人・法人

 

家屋を解体して敷地だけ売却するときの特例適用

「住んでいた家屋」または「住まなくなった家屋」を取り壊した場合、この特例の適用を受けるには、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

 

  • その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
  • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

共有の自宅を売却したときは、共有者1人につき最高3,000万円控除

共有の自宅を売却したとき、特別控除額は共有者全員で3,000万円ではなく、「共有者1人につき最高3,000万円」となります。

 

ただし、家屋と敷地の所有者が異なる場合、敷地のみ所有し家屋を所有していない者は、原則として特例の適用を受けることができません。

 

共有の自宅を売却したときの3,000万円特別控除の適用

 

特例の適用を受けるには確定申告が必要

この「特例」の適用を受けるには、確定申告が必要です。

 

確定申告書に、次の書類を添えて提出します。

  • 譲渡所得の内訳書
  • 売却した居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けた住民票(除票)

    (売却した日から2ヵ月以上過ぎて交付されたもの)

 

マイホームを売ったときに使える、その他の特例

関連

 

居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除の特例

居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除の特例関連ページ

譲渡所得・課税譲渡所得の計算方法
土地・家・マンションなど不動産を売ったとき、譲渡所得に税金がかかります。課税対象になる譲渡所得の計算方法をわかりやすく解説。
譲渡所得にかかる税金の計算方法
家や土地など不動産を売ったときの売却益(譲渡所得)にかかる税金(譲渡税)は、所有期間の長い短いによって税率が異なります。
所有期間計算の注意点
課税譲渡所得は、所有期間が長期(5年超)か短期(5年以下)かで大きく変わります。注意が必要なのは「譲渡した年の1月1日時点」という部分。実際には5年を超えて所有しているのに、税務上は所有期間5年以下と判定される場合があります。
取得費不明の不動産を売却したときの譲渡所得の計算法
親から相続した実家を売却するときなど、取得費が分からないこともあります。その場合は、売却代金の5%を概算取得費として控除できます。
概算取得費控除のデメリット
土地建物を売却したとき、取得費が不明でも譲渡価額の5%を概算取得費として控除できますが、概算取得費控除では、収入金額の95%に課税されてしまいます。
取得費が不明のとき概算取得費控除を使わず取得費を控除する方法
概算取得費控除では、売却価額の95%に対して課税されることになります。取得費が不明な場合でも実額控除に近い額で取得費を控除できる方法があります。
建物の取得費を算出するときの減価償却費相当額の計算方法
建物の減価償却費相当額の計算方法をご紹介しています。
共有の自宅を売却したときの3,000万円特別控除の適用
共有の居住用財産を売却したときは、共有者1人につき最大3,000万円の特別控除の特例の適用を受けられます。
特定居住用財産の買換え特例
特定の居住用財産の買換えの特例とは、10年以上住んでいた自宅を売却して新居を購入したとき、旧居の売却にかかる譲渡税の課税を繰り延べできる特例です。
自宅の売却で譲渡損失が出たときの税金の特例
自宅を売却して譲渡損失が出たとき、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けられるケースがあります。
住宅ローンが残っている自宅を売却して譲渡損失が出たときの税金控除
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせば、損益通算や繰越控除の特例の適用を受けることができ、税金が軽減されます。
マイホームの買い換えで譲渡損失が出たときの税金控除
マイホームの買い換えで譲渡損失が生じた場合、一定の要件を満たせば、損益通算や繰越控除の特例の適用を受けることができ、税金が軽減されます。