共有の自宅を売却したときは1人最大3,000万円特別控除

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共有者1人につき最大3,000万円特別控除

居住用財産(自宅)を売却したときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

 

共有の自宅を売却したとき、特別控除額は、共有者1人につき最高3,000万円となります。共有者全員で3,000万円ではありません。

特例の適用を受けるには、共有者それぞれが「適用要件」を満たしている必要があります。

 

なお、この特例は、原則として家屋の所有者が、家屋とその敷地を売却した場合に受けられるものです。

 

ですから「共有」といっても、「家屋と土地の所有者が異なる場合」や「敷地は共有でも家屋が共有でない場合」は、家屋の所有者でない者は、原則としてこの特例を受けることはできません。

 

具体的に、次の2つのケースで、譲渡所得と課税譲渡所得(特別控除後の譲渡所得)譲渡税の算出方法を見てみましょう。

 

 

家屋・敷地ともに共有の場合

家屋・敷地ともに共有の自宅を売却した場合は、共有者1人につき3,000万円の特別控除を受けることができます。

 

共有者それぞれの譲渡所得は、全体の譲渡所得(売却益)を共有者の所有権持分に応じて按分します。

 

参考例1

共有の自宅

  • 家屋と敷地をともに、夫が3/5、妻が2/5の持ち分で共有
  • 売却益は5,000万円

 

売却益が5,000万円だったとすると、譲渡所得は持ち分に応じて按分し、夫が3,000万円、妻が2,000万円となります。

 

この譲渡所得から、それぞれ最大3,000万円控除できますから、課税される譲渡所得は、

 

  • 夫:3,000万円−3,000万円=0円
  • 妻:2,000万円−2,000万円=0円

 

譲渡税額は、課税譲渡所得に税率をかけて算出しますから、夫も妻も0円です。

 

家屋と敷地の所有者が異なる場合

敷地のみ所有し、家屋を所有していない者は、原則として特例の適用を受けることができません。

 

ただし、次の要件のすべてに当てはまる場合は、敷地の所有者もこの特例を受けることができます。

 

  1. 敷地を家屋と同時に売ること。
  2. 家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。
  3. 敷地の所有者が家屋の所有者と一緒に、その家屋に住んでいること。

 

この場合の特別控除額は、家屋の所有者と敷地の所有者と合わせて3,000万円までです。

 

家屋所有者の譲渡所得の金額から特別控除額3,000万円が全額控除しきれないときは、控除しきれない金額を敷地所有者の譲渡所得の金額から控除することができます。

 

参考例2

共有の自宅

  • 夫が家屋を所有し、妻が土地を所有
  • 売却益は5,000万円(家屋500万円、敷地4,500万円)
  • 3つの要件を満たし、妻も特別控除の特例が適用

 

譲渡所得は、夫が500万円、妻が4,500万円です。

 

まず、家屋を所有している夫の課税譲渡所得は、

 

夫:500万円−500万円=0円

 

家屋の所有者と敷地の所有者と合わせて3,000万円まで特別控除できますから、残り2,500万円控除できます。なので、妻の課税譲渡所得は、

 

妻:4,500万円−2,500万円=2,000万円

 

譲渡税額は、夫は0円、妻は2,000万円に税率をかけて算出される額になります。

 

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