自宅の売却で譲渡損失が出たときの税金の特例

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譲渡損失は特例で税額が軽減

バブルの時期に高値で購入したマイホームを売却すると、ほとんどの場合、譲渡損失が発生してしまいます。

 

自宅を売却して譲渡損失が生じたとき、一定の要件を満たせば、税金の「損益通算」や「繰越控除」が認められ、給与所得など他の所得にかかる所得税が軽減されます。

 

損益通算

「会社員の給与所得」や「個人事業主の事業所得」など、他の所得から譲渡損失の額を控除できます。これを「損益通算」といいます。

 

繰越控除

損益通算をしても控除しきれない損失の額については、譲渡の年の翌年以後3年間にわたり控除できます。これを「繰越控除」といいます。

 

このように、自宅を売却して譲渡損失が発生したときは、譲渡した年を含め、計4年間にわたり給与所得など他の所得との相殺(損益通算)が認められます。

 

なので、この制度は、リタイアした後でなく、現役時代、つまり給与所得や事業所得など他の所得が高い時期に使うのが有効です。

 

不動産の譲渡所得は、申告分離課税なので、給与など他の所得とは別に税金を計算します。

 

そのため、土地や建物を売却して譲渡損失が生じた場合、他の不動産の譲渡益があれば、その譲渡所得から損失を控除できますが、基本的に給与など他の所得との相殺(通算)は認められていません。

 

この特例の適用を受ければ、損益通算や繰越控除が可能になります。

 

譲渡損失が生じた場合の2つの特例

譲渡損失が生じたときに適用される特例には、次のような2種類があります。

 

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたときの特例です。新しいマイホームを取得しない場合でも適用されます。

 

居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

マイホームの買い換えで、譲渡損失が生じたときの特例です。新しく取得したマイホームの住宅ローン控除との併用が認められています。

 

この2つの特例は、自宅を売却して損失が出たときに、

  • 譲渡対価では住宅ローンが完済できない場合
  • 住宅ローンで新たにマイホームを購入した場合

には、最大4年間、一定の金額まで、その損失を他の所得と相殺することができるということです。

 

特例の適用要件

これらの特例の適用を受けるには、一定の要件を満たす譲渡であることが必用です。

 

ここでは、2つの特例に共通する要件をご紹介します。

2つの特例の独自の適用要件は、それぞれの特例について説明しているページをご覧ください。

 

2つの特例に共通する適用要件

  1. 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える、日本国内にある居住用財産の譲渡であること。
  2.  

  3. 自分が住んでいる家屋や敷地を譲渡すること。
  4.  

  5. 以前に住んでいた家屋の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
  6.  

  7. 住んでいた家屋や住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件すべてに当てはまること。
    • その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
    • その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
    • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場など他の用に供していないこと。
  8.  

  9. 譲渡した相手が「特殊関係者」でないこと。

    親子、夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人など売主と買主が特別な関係にある場合は適用されません。

 
所有期間5年超に注意!

「譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える」という点に注意してください。

 

単純に「取得してから譲渡するまでの期間」ではなく、譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年超あるかどうかです。

 

例えば、2010年6月に取得し、2015年7月に譲渡した場合は、譲渡した年(2015年)の1月1日時点で5年に達していないので、特例の適用を受けられません。

 

特例の適用を受けるには、取得した年に「6」を足した年以降に売却することが必用です。

 

2つの特例について詳しく見る

 

マイホームを売却して譲渡損失が生じた場合の「2つの特例」について、詳しくは次のページをご覧ください。

 

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

(住宅ローンが残っている自宅を売却して譲渡損失が生じたときの特例)

 

居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

(マイホームの買い換えで譲渡損失が生じたときの特例)

 

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