マイホームの買い換えで譲渡損失が出たときの税金控除

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居住用財産の買換えにともなう譲渡損失の特例

マイホームの買い換えで譲渡損失が生じたとき、一定の要件を満たせば、損益通算や繰越控除が認められ、給与所得など他の所得にかかる所得税が軽減されます。

 

これを「居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」といいます。

 

この特例は、新しく取得したマイホームの住宅ローン控除との併用が認められています。

 

この特例は、自宅を売却して譲渡損失が発生したとき、給与所得など他の所得から、譲渡損失額を控除できる制度なので、給与所得などが高い時期に利用すると節税効果が高まります

 

定年退職後にライフスタイルの変化などから住み替えを考える方が多いと思いますが、定年退職後よりも現役時代に自宅を買い換える方が、税金面では有利になる場合があるということは、知っておいて損はないでしょう。

 

譲渡損失の金額

この特例の「譲渡損失の金額」は、他の土地や建物の譲渡所得の金額から控除してもなお控除しきれない金額です。

 

特例が適用できる買い換えの要件

この特例の適用を受けるには、こちらで紹介している譲渡損失が生じたときの共通の適用要件のほか、次の要件を満たすことが必用です。

 

  1. 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、日本国内にある居住用財産(買換資産)を取得し、取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること、または供する見込みであること。
  2.  

  3. 買換資産の床面積が50平方メートル上であること。
  4.  

  5. 買換資産を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

 

特例の適用除外

次のような場合は、この特例の適用を受けることができません。

 

繰越控除が適用できない場合

  1. 譲渡資産の敷地の面積が500平方メートルを超える場合

    譲渡資産の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。

  2.  

  3. 繰越控除を適用する年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
  4.  

  5. 合計所得金額が3,000万円を超える場合

    合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。

 

損益通算と繰越控除の両方が適用できない場合

  1. 譲渡した相手が「特殊関係者」である場合

    特殊関係者とは、親子、夫婦、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人など。

  2.  

  3. 売却した年の前年および前々年に、次の特例を適用している場合

  4.  

  5. 譲渡した年またはその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合、または受けている場合
  6.  

  7. 譲渡した年の前年以前3年内の年において生じた他の居住用財産の譲渡損失の金額について、居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の特例の適用を受けている場合

 

特例の対象となる住宅ローン

この特例の対象となる買換資産に係る住宅ローンは、次の3つの要件のすべてに当てはまる借入金または債務です。

 

  1. 住宅の新築や取得、または住宅の敷地の用に供される土地等の取得をするために直接必要な借入金または債務であること。
  2.  

  3. 償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済されるもの、または賦払の期間が10年以上の割賦払の方法により支払われるものであること。

    割賦償還または割賦払の方法とは、返済または支払の期日が、月や年など1年以下の期間を単位として、おおむね規則的に定められている方法です。そして、それぞれの期日における返済額または支払額が、あらかじめ具体的に定められていなければなりません。

     

    また、月払いにおける10年以上の償還期間は、その住宅ローン等の最初の返済または支払の月から返済が終了する月までの期間により計算します。

  4.  

  5. 一定の者からの借入金または債務であること。

    一定の者からの借入金または債務とは、上記1に要する資金に充てるために、銀行、信用金庫、農業協同組合、独立行政法人住宅金融支援機構などから 借り入れた借入金や給与所得者がその使用者から借り入れた借入金などで、上記2に該当するものをいいます。

 

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