取引態様・媒介契約

MENU

仲介手数料講座【第7講】

仲介手数料講座

 

第7講のテーマは、不動産会社の取引態様と媒介契約についてです。取引態様というのは、不動産取引における不動産会社の立場のことで、仲介・代理・売主の3種類あります。このうち仲介は、専任・専属専任・一般の3種類に分かれます。

 

不動産会社の「取引態様」って何?

「取引態様(とりひきたいよう)」と言うと難しそうなイメージですが、不動産取引における不動産会社の「立場」のことです。

 

「とりひきしたいよう」という不動産会社の希望が縮まって「とりひきたいよう」になったわけではありませんから悪しからず。(^_^;)

 

取引態様

 

不動産会社は、取引態様の明示が義務付けられている

不動産会社は、土地や建物の広告をするときや取引をするときには、自分の「立場」を明示することが法律で義務付けられています(宅建業法第34条)

 

なぜかというと、不動産会社の取引態様によって、仲介手数料が発生したり、しなかったりするからです。

 

自社所有の物件なら、自分自身が売主の立場なので、仲介手数料は発生しません。しかし、売主や貸主の依頼を受けた物件なら、仲介する立場になりますから、仲介手数料が発生します。

 

もし、不動産会社が取引態様を明示していなければ、不動産会社の所有だと思って購入したら、実は仲介物件で、仲介手数料を請求された、というようなことも起こりかねません。

 

そういったことを防ぐために、不動産会社には、取引態様の明示が義務付けられているのです。

 

取引態様は「売主」「代理」「仲介」の3種類

不動産会社の取引態様には、大きく分けて3種類あります。

  • みずからが売主・貸主の立場の場合
  • 売主・貸主の代理の立場の場合
  • 仲介(媒介)する立場の場合

 

売主
貸主
不動産会社が自ら所有する土地や建物を売ったり貸したりする場合です。売主直売・貸主直貸しですから仲介手数料は発生しません
代理 売主・貸主の代理人であるという意味です。売主・貸主の代わりを務めて仲立ちをするので、原則的には仲介手数料は必要ですが、売主・貸主との取り決めによっては不要の場合もあります
仲介
(媒介)
売主と買主、あるいは貸主と借主の間に立って取引を行う場合です。仲介と媒介は同じ意味です。仲介(媒介)の場合は、必ず仲介手数料が発生します

 

3種類の媒介契約

仲介(媒介)には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類あります。

 

広告などでは「媒介」という文字を省いて、たんに「専属専任」「専任」「一般」と書かれている場合もあります。

 

3つの違いは以下の通りです。

専属
専任媒介
  • 売主が他の不動産会社に重ねて依頼することを禁止。
  • 売主が自分で見つけた購入希望者と直接契約してはいけない。
  • 不動産会社は1週間に1回以上売主に業務報告をする。
  • 不動産会社は5営業日以内に不動産指定流通機構に情報登録する。
専任媒介
  • 売主が他の不動産会社に重ねて依頼することを禁止。
  • 売主が自分で見つけた購入希望者と直接契約することができる。
  • 不動産会社は2週間に1回以上売主に業務報告をする。
  • 不動産会社は7営業日以内に不動産指定流通機構に情報登録する。
一般媒介
  • 売主は複数の不動産会社に重ねて依頼することができる。
  • 売主が自分で見つけた購入希望者と直接契約することができる。
  • 不動産会社には業務報告や不動産指定流通機構に情報登録の義務はない。

 

指定流通機構は、宅建業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、通称「レインズ」と呼ばれています。不動産会社が物件売却の依頼を受けたときに物件情報を登録します。

賃貸の場合の媒介契約については、法律(宅建業法)に明記されていないこともあり、厳密に運用されていません。

 

売主に有利な媒介契約は?

3つの媒介形態には、それぞれメリット・デメリットがあります。不動産売却の場合、不動産会社と結ぶ媒介契約は、どの形態が良いのでしょうか?

 

売主に一番有利な媒介契約はどれ?

 

不動産会社の取引態様